A Reforma Tributária começa a entrar em vigor em 2026, e você, corretor de imóveis, vai sentir seus efeitos no bolso, na operação e na relação com seus clientes.
Entender o tema agora é o que separa quem vai ter segurança e previsibilidade de quem vai trabalhar no escuro.
A boa notícia, é que é possível simplificar tudo isso e transformar em vantagem competitiva de mercado.
O que realmente muda: o aluguel passa a ser tratado como serviço
Nos dias de hoje, a locação entre pessoa física é tratada apenas como renda, tributada pelo IR. No entanto, a partir de 2026, a locação passa a ser considerada operação onerosa com bens, entrando na mira dos novos tributos:
- CBS (federal)
- IBS (estadual/municipal)
Mas atenção: nem todo locador será tributado.
Quem passa a pagar CBS/IBS
A Pessoa Física (PF) se tornará contribuinte do IBS e da CBS se cumprir as duas condições abaixo de forma cumulativa, ou seja, ao mesmo tempo:
- Receber receita bruta total com aluguéis superior a R$ 240 mil/ano (valor corrigido anualmente) no ano-calendário anterior
- Locar mais de 3 imóveis distintos (ou seja, 4 ou mais imóveis).
Ou seja, a tributação com os novos impostos (IBS/CBS) não é apenas sobre a receita bruta, mas exige a comprovação da habitualidade na atividade de locação.
Quanto custa?
Com redutores, a alíquota efetiva fica em torno de 8% a 10% do valor do aluguel.
O impacto direto no corretor de imóveis
Aqui começa o que realmente importa para o dia a dia de quem trabalha com locação de imóveis.
- O aluguel pode ficar mais caro no curto prazo
Parte dos proprietários deve repassar o novo custo para os inquilinos.
Como isso afeta você?
Momentos de reajuste podem gerar perda de contrato se não forem bem conduzidos.
A sua capacidade de explicar o motivo será o diferencial para manter a confiança.
- A fiscalização ficará mais rígida
Com o CIB (CPF dos imóveis) e o Sinter, a Receita cruza:
- declaração do locatário
- IR do proprietário
- dados de cartório
- informações bancárias
Se houver divergência, as multas são pesadas:
- Até 150% para locadores
- Até 20% para locatários
Como isso impacta você:
Corretor que orienta corretamente evita dor de cabeça para o cliente e ainda vira referência confiável.
- Emissão de nota fiscal passa a ser obrigatória para quem ultrapassa os limites
Essa nova norma vale tanto para pessoa física quanto para pessoa jurídica.
No papel de corretor consultivo, você precisará ajudar o proprietário a entender como migrar, como simular e como se adaptar a esse cenário.
Curta temporada: atenção redobrada
Aluguéis de até 90 dias podem ser enquadrados como atividade hoteleira, com possibilidade de tributação dobrada em relação à locação tradicional.
- Locação comum: ~8,4%
- Curta temporada: ~16,8%
Esse tema ainda tem pontos em aberto, mas você já pode orientar clientes que possuem contratos com o formato short stay.
O que o corretor pode fazer desde já
- Simular cenários
- Entender quanto o proprietário pagaria com ou sem o novo enquadramento.
- Preparar reajustes com antecedência
- Com dados e explicações claras, você reduz conflitos e aumenta retenção.
- Atualizar contratos
Algumas cláusulas precisarão refletir:
- emissão de nota fiscal
- novos custos
- repasses tributários
Como a Mell.ro te ajuda nesse novo momento
A Reforma Tributária traz mais tecnologia, mais cruzamento de dados e mais necessidade de precisão. E é exatamente aqui que a Mell.ro fortalece seu trabalho:
- Dashboards que ajudam a prever impacto financeiro para o cliente
- Gestão organizada de contratos e locações, evitando inconsistências em caso de fiscalização
- Histórico completo de reajustes e valores, essencial para decisões transparentes
- Suporte para ajudar você a orientar proprietários durante a transição
Enquanto o mercado ainda está tentando entender a reforma, você já pode atuar com clareza, dados e previsibilidade.
Quem se atualiza sai na frente
A Reforma Tributária não é só uma mudança técnica, ela redefine como o corretor trabalha, orienta e retém clientes.
Apesar da novidade causa receio, é importante entender que quem começar a se preparar agora vai:
- manter contratos,
- evitar riscos,
- comunicar com autoridade
- e criar vantagem no mercado de 2026.
E a Mell.ro segue ao seu lado para simplificar esse novo cenário e fortalecer seu trabalho na locação.
Saiba mais sobre a Mell.ro
A Mell.ro é um ecossistema financeiro pensado exclusivamente para o mercado imobiliário. Por meio de uma tecnologia acessível e suporte humanizado, a plataforma foi criada para dar mais autonomia, estabilidade e segurança a corretores, imobiliárias e seus clientes.
Com uma estrutura completa e gratuita, a Mell.ro atua como garantidora de recebíveis e gestora de locações, oferecendo soluções que eliminam burocracias e aumentam a previsibilidade de renda. Entre os principais recursos estão: garantia de pagamento de aluguel mesmo em caso de inadimplência, contratos digitais, emissão automática de boletos, notificações e muito mais.
Se você quer praticidade e segurança no mercado imobiliário, a Mell.ro é a escolha certa. Acesse nosso site, conheça a plataforma e cadastre-se.
