A formalização do aluguel entrou em uma nova fase. As regras do aluguel no Brasil passaram por ajustes importantes que impactam diretamente a rotina de corretores, proprietários e inquilinos.
A atualização da Lei do Inquilinato, somada a pontos da Reforma Tributária, não cria um novo mercado, mas corrige distorções antigas e reforça a necessidade de contratos claros, dados organizados e processos bem definidos.
Para o corretor de locação, a principal mudança não está em novos impostos imediatos ou em um aumento automático de burocracia, mas no fim da informalidade como prática aceitável. Quem entende o que mudou consegue orientar com segurança. Quem repassa boatos perde credibilidade.
Por que as novas regras do aluguel geraram tantos boatos
Sempre que legislação imobiliária se cruza com tributação, surgem interpretações distorcidas. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a menção a novos tributos fizeram circular mensagens alarmistas, principalmente em redes sociais e grupos de WhatsApp.
Entre os boatos mais repetidos estão:
“Todo aluguel vai passar a ser taxado automaticamente”
“O cadastro vai aumentar o valor do aluguel”
Essas informações não são verdadeiras. O governo federal e a Receita Federal esclareceram que o CIB tem finalidade administrativa, sem criação automática de impostos ou cobranças individuais.
Para o corretor, esse cenário exige postura profissional: filtrar ruído, explicar fatos e evitar pânico desnecessário.
O que realmente muda com as novas regras do aluguel
As mudanças práticas podem ser organizadas em três frentes: contratos, garantias e organização de dados com impacto tributário.
Contratos de locação passam a exigir mais clareza
A legislação reforça algo que já deveria ser padrão: contrato de locação deve ser escrito, completo e detalhado.
Agora, o contrato precisa deixar claro:
- valor do aluguel
- índice e critério de reajuste
- prazo da locação
- tipo de garantia utilizada
- obrigações do proprietário e do inquilino
Contratos verbais, genéricos ou mal preenchidos passam a representar risco jurídico maior, inclusive para o corretor que intermediou a locação.
Fim da soma de garantias no mesmo contrato
A prática de exigir mais de uma garantia foi definitivamente proibida.
Não é mais permitido combinar, por exemplo:
- fiador + caução
- caução + seguro-fiança
O contrato deve prever apenas uma modalidade de garantia, escolhida de forma clara e transparente. Isso reduz abusos, evita conflitos e facilita a explicação ao inquilino.
Multa por rescisão e troca de fiador: impacto direto na rotina
Multa proporcional ao tempo restante do contrato
A rescisão antecipada continua permitida, mas a multa deve ser proporcional ao período restante do contrato. Essa regra reduz cobranças abusivas e traz mais previsibilidade para ambas as partes.
Tudo depende, novamente, de um contrato bem estruturado.
Troca de fiador na renovação
A legislação passa a permitir expressamente a troca de fiador no momento da renovação do contrato. Isso resolve um impasse comum no mercado e facilita a continuidade da locação.
Para o corretor, significa menos negociações travadas e menos perda de contratos por detalhes operacionais.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que é e o que não é
O CIB funciona como um identificador único de cada imóvel, popularmente chamado de “CPF do imóvel”. Seu objetivo é centralizar informações, reduzir fraudes e combater a informalidade no setor imobiliário.
O que o CIB não faz:
- não cria imposto automaticamente
- não altera o valor do aluguel
- não gera tributação para quem mora com os pais
O que o CIB faz:
- organiza dados imobiliários
- aumenta a transparência do mercado
- melhora a fiscalização e a gestão pública
Para o corretor, o recado é claro: o mercado caminha para menos improviso e mais rastreabilidade.
Tributação: quem realmente será afetado
A Reforma Tributária (LC 214/2025) cria o IBS e a CBS, substituindo tributos como ISS e PIS/Cofins em locações com caráter empresarial ou habitual.
Quem entra nesse enquadramento:
- proprietários com quatro ou mais imóveis
- renda anual com aluguel acima de R$ 240 mil (ou R$ 24 mil por mês)
Como será a transição
- 2026: ano de declaração, sem cobrança
- 2027: início da cobrança com alíquota reduzida
- 2033: alíquota cheia
Pessoas físicas com até três imóveis dentro do limite de renda permanecem isentas. IPTU e ITCMD continuam sob competência municipal e estadual.
O corretor não assume papel de contador, mas precisa saber quando alertar o cliente e indicar apoio contábil.
O que muda, de fato, na rotina do corretor de locação
Na prática, as novas regras exigem três posturas claras:
- Mais cuidado na elaboração e revisão de contratos
- Mais critério na escolha e explicação das garantias
- Mais organização de dados, documentos e histórico
O corretor que ainda depende de acordos verbais, contratos soltos e controle informal passa a operar em risco.
Quem trabalha com processo estruturado ganha:
- menos conflito
- mais autoridade
- mais confiança do proprietário
Como a Mell.ro apoia o corretor nesse novo cenário
A Mell.ro atua exatamente onde a legislação ficou mais rigorosa: organização, clareza e rastreabilidade.
Com a plataforma, o corretor consegue:
- estruturar contratos claros e padronizados
- realizar assinaturas digitais com validade jurídica
- manter histórico organizado por imóvel e contrato
- reduzir dependência de acordos informais
Isso permite se adaptar às novas regras sem aumentar a carga operacional.
Mais regra não significa mais problema
As novas regras do aluguel não surgem para travar o mercado, mas para reduzir conflitos que sempre existiram.
Para o corretor, a mudança central é simples e prática: menos improviso, mais processo.
Quem entende a lei orienta melhor, evita ruído e se posiciona como profissional de confiança.
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