Negociações de aluguel na quarentena

Alguns meses se passaram e ainda estamos enfrentando muitas mudanças e adaptações na vida em geral. Aqui na Mellro, temos criado vários artigos com o tema de aluguel na quarentena, para trazer possibilidades aos proprietários e inquilinos que alugam direto. O tema de hoje é negociações de aluguel na quarentena.

Já fizemos um artigo sobre aluguel na quarentena: pagamentos. Nesse artigo, uma das sugestões para negociar o aluguel foi o uso da garantia caução. Diante desse novo panorama, o que mais é recomendado fazer? Quais são as opções disponíveis? Quais são os prós e contras dos caminhos que temos?

Espero que você encontre mais possibilidades para conseguir criar uma solução viável para as duas partes: proprietário e inquilino.

Negociar o valor do aluguel

Negociar o valor do aluguel é uma das saídas para manter o contrato de aluguel ativo. O ideal é negociar por um tempo, pois é desgastante negociar mês a mês. Além disso, o decreto de calamidade pública vai até dezembro de 2020. Logo, as coisas não vão passar de um mês para outro e é importante que proprietário e inquilino tenham uma previsibilidade. Entre as recomendações do advogado Guilherme Mioto, nesse artigo do Jusbrasil, a negociação  e o diálogo é a melhor saída.

1. porque é ruim para o proprietário ficar com um imóvel desocupado, principalmente se o valor do aluguel for mais alto.
2. porque é ruim para o inquilino ter que fazer uma mudança em plena pandemia ou ainda contrair uma dívida por consequência de perda de emprego ou faturamento.

Vamos às opções de negociação que precisam ser aceitas pelo proprietário para serem válidas:

• Baixar o valor do aluguel temporariamente. Um exemplo hipotético: digamos que o valor inicial do aluguel é de R$ 1.000,00 e o inquilino consegue se comprometer com R$ 700,00. A negociação pode ser de pagar R$ 700,00 ao mês até outubro de 2020, retornando ao valor de R$ 1.000,00 mensais a partir de 15 de novembro de 2020.

• Pagar uma parte do valor do aluguel (50% por exemplo) até outubro de 2020 e parcelar a soma que falta em até 5 meses, com acréscimo de 15% (ou outra porcentagem). Em um exemplo de aluguel de R$ 1.000,00, o inquilino pagaria R$ 500,00 de junho à outubro de 2020. Ele estaria devendo R$ 2.500,00 (dos aluguéis) + 15% de acréscimo = R$ 2.875,00. Então, a partir de novembro, o inquilino passaria a pagar o aluguel normal, de R$ 1.000,00 + R$ 575,00 (parcela devedora).

• Suspender o pagamento dos aluguéis até outubro de 2020. Retornar os pagamentos normais a partir de novembro e parcelar os meses que não foram pagos com um acrescimento de 20%.

Caso hipotético de como pode funcionar a suspensão de pagamento

Agora, deve-se pensar com cuidado sobre a possibilidade acima, já que ela é uma situação bem extrema. Veja um exemplo de como ficaria essa negociação aplicada. Usando o exemplo hipotético de R$ 1.000,00 o aluguel, o inquilino que tiver sofrido demissão, redução de carga horária ou diminuição da remuneração pode sugerir a suspensão de pagamentos.

E a situação ficaria assim (hipótese): O inquilino não paga o aluguel dos meses de junho à outubro. E digamos que o combinado tenha sido pagar em 4 parcelas esses aluguéis que foram suspensos, com acréscimo de 20% no valor e com a primeira parcela vencendo em novembro.

Então esse inquilino vai assumir uma dívida de R$ 5.000,00 (soma dos aluguéis) + R$ 1.000,00 (20%) = R$ 6.000,00. Isso dá 4 parcelas de R$ 1.500,00. Mas é preciso lembrar que em novembro o pagamento do aluguel volta ao normal. Logo, esse inquilino vai ter que pagar um total de R$ 2.500,00 (valor normal do aluguel + parcela de negociação), nos meses de novembro de 2020 à fevereiro 2021.

Apesar da suspensão de pagamentos ter estado presente no projeto de lei 1179/2020, é de se pensar se vale a pena essa negociação. Buscar outras opções que não envolvam contrair uma dívida pode ser uma alternativa mais adequada para ambos os lados. Tudo depende da sua situação e ninguém melhor do que um advogado para te ajudar a pensar na melhor estratégia.

Manter os acordos documentados

Mesmo que haja acordo entre inquilino e proprietário, é muito importante que tudo seja documentado através de um termo de aditivo de contrato. Outra opção para pelo menos ter um documento é manter em um e-mail a proposta e o claro aceite da proposta por parte do proprietário.

Rescindir contrato

Se o valor do aluguel estiver muito acima do que é possível manter, uma opção é rescindir o contrato de aluguel. Para os contratos com prazo indeterminado, isso é uma tarefa simples. No entanto, para os contratos que ainda estão na situação de prazo determinado, é necessário negociar a multa por quebra de contrato. Vários advogados indicam negociar esse encerramento sem que haja a cobrança da multa, principalmente se o proprietário não está disposto a negociar descontos.

Simplesmente atrasar o aluguel não é uma opção

* Atualização sobre o PL 1179/2020: apesar de ter sido aprovado, o artigo 9º, mencionado abaixo, sofreu um veto presidencial. Veja como ficou o projeto, que se tornou a lei 14.010, de 10.06.2020. Apesar do veto, de acordo com o advogado Guilherme Alberge Reis, no artigo  “É possível despejar o locatário na pandemia?”, o judiciário “se movimenta no sentido de indeferir pedidos liminares de despejo, ou, no mínimo, de suspender o seu cumprimento”.

O projeto de lei trazia, no capítulo VI, artigo 9°, que:

“Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.”

Apesar do judiciário atuar na direção de suspender as ações de despejo, não significa que pode-se optar por não pagar o aluguel. Isso porque a falta de pagamento do aluguel, sem um acordo ou uma formalização de proposta, vai submeter o atraso às penalidades do contrato de aluguel. Logo, haverá a incidência de juros e multa por atraso, e o saldo devedor do inquilino, ao final, vai ser enorme.

Para encerrar

As facilitações na negociação são aplicadas aos casos em que o inquilino comprovadamente não tem condições de pagar o valor total por causa da pandemia. Portanto, é importante que o proprietário solicite comprovações de redução de salário, rendimento ou demissão, antes de fechar os acordos.

Ademais, apesar desse artigo buscar trazer possibilidades, cada caso é um caso. Por isso, recomendamos que converse com o seu proprietário ou com o seu inquilino, busquem uma solução adequada à duas partes e documentem o que decidirem. E se ainda assim, esse caminho não trouxer soluções, buscar uma assessoria jurídica, apenas para mediar a negociação, é o mais recomendado.

* artigo atualizado em 24 de julho de 2020.

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