Como rescindir um contrato de aluguel
Por Liara Nadolny Przysiada
Rescindir um contrato de aluguel nem sempre é fácil, até mesmo quando você aluga direto com o dono. Por isso, a Mellro reuniu algumas dicas para lhe ajudar nesse processo. Vejamos!
Primeiramente, é importante ter em mente que todo contrato de aluguel tem seus combinados, seu prazo e sua garantia. Essas informações devem ser levadas em consideração, pois são muito importantes na hora de rescindir.
Dessa forma, é importante analisar esses dados primeiro e depois seguir para as próximas partes. Vamos entender:
O prazo
O prazo de um contrato de aluguel precisa ser acima de 3 meses, podendo ser de até 30 meses, como previsto na Lei do Inquilinato. Geralmente, é realizado um contrato de 30 meses. Contudo, aluguéis direto com o dono costumam ter um prazo de apenas 12 meses. Apesar disso, o inquilino tem o dever de permanecer no imóvel, no mínimo, pelo tempo que está no contrato. Após esse tempo, o inquilino tem a possibilidade de romper o contrato sem pagar multa. Veja melhor:
- Em um contrato de 12 meses, o inquilino tem o dever de ficar no imóvel por, no mínimo, 12 meses (salvo situações excepcionais);
- Caso o inquilino decida quebrar o contrato de aluguel antes dos 12 meses, deverá pagar uma multa proporcional ao restante do período de 12 meses;
- Se o inquilino desejar sair depois de cumprir os 12 meses, o inquilino tem a possibilidade de não precisar pagar a multa proporcional. Isso irá depender dos detalhes escritos no contrato de aluguel;
Já para o proprietário, ele pode pedir a rescisão do contrato em alguns momentos:
- Para a sua ocupação ou ocupação de parentes próximos que não possuam imóvel residencial, sendo apenas considerados o cônjuge, pais, avós ou filhos;
- Caso o inquilino quebre um acordo feito no contrato. Isso pode acontecer por diversos motivos, um exemplo disso são: reformas não autorizadas realizadas no imóvel pelo inquilino ou atrasos de pagamentos que podem levar ao despejo.
Quando o prazo for maior ou igual a 30 meses, no final desse prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem precisar apresentar as justificativas acima. Em contrapartida, para contratos com prazo menor de 30 meses, o proprietário fica refém do inquilino. Caso o proprietário deseje pedir o imóvel de volta, só é possível fazê-lo de acordo com as justificativas acima. Se não houver justificativas legais e o inquilino não tiver intenções de sair do imóvel, mesmo após o término do prazo estipulado, o proprietário só poderá obter o imóvel depois de 5 anos.
Apesar dessa situação, segue a mesma lógica do contrato de 30 meses para as outras situações. O proprietário poderá solicitar o imóvel em caso de não cumprimento dos acordos do contrato. Assim como o inquilino poderá pedir a rescisão antes do período final do prazo, podendo acarretar em multa ou não.
Logo, vale lembrar também que além da possibilidade da multa contratual, o inquilino também pode ficar refém de multas relacionadas às despesas do imóvel. Por exemplo, reformas e ajustes necessários, de acordo com a vistoria.
Você pode ter mais informações sobre prazos clicando aqui.
Cálculo da multa
Como dito, calcula-se a multa proporcionalmente em relação ao prazo do contrato de aluguel. Dessa forma, define-se a multa com base a partir de 3 aluguéis e os meses restantes do contrato. Então vejamos:
Em um contrato de aluguel de 30 meses, o inquilino residiu apenas 6 meses e solicitou a rescisão do contrato. Sendo assim, faltariam 24 meses de aluguel para o fim do contrato.
Supondo que o valor do aluguel seja de R$1.500,00 e que a multa contratual seja equivalente a 3 meses de aluguel. Então o valor da multa seria de R$4.500,00. Portanto, cada mês do contrato de 30 meses, vale R$150,00. Por fim, para 24 meses, o valor a ser pago deverá ser de R$3.600,00. Veja com mais detalhes:
Valor do aluguel: R$1.500,00
Tempo do contrato: 30 meses
Tempo de permanência no imóvel: 6 meses
Multa contratual: equivalente a 3 meses de aluguel (R$1.500,00 x 3 = R$4.500,00)
Valor equivalente a cada mês do contrato: R$150,00 (R$4.500,00 ÷ 30 meses)
Tempo a ser indenizado: 24 meses
Valor a ser indenizado: R$3.600,00 (R$150,00 x 24)
Os combinados
Quando o inquilino aluga um imóvel direto com o dono, sempre ocorre o processo de negociação. Durante esse tempo, é possível que ocorra alguns combinados entre as partes que favoreça o negócio da locação.
Portanto, é importante que esses acordos também sejam detalhados no contrato de locação. Assim, deverá verificar e certificar todos os acordos na hora de pedir a quebra do contrato.
Por exemplo, pode-se ter acordado, durante o período de negociação, que o inquilino se responsabilizaria de fazer uma nova pintura das portas do imóvel. Ou então, do inquilino arrumar o quintal ou a calçada.
No caso de não cumprimento desse acordo, o dono poderá exigir que o inquilino cumpra antes da rescisão do contrato. Sendo assim, ele também poderá cobrar uma multa junto à vistoria de saída referente a não realização do acordo.
A garantia
Deve-se também analisar a forma de garantia na hora de pedir a rescisão do contrato. Caso o inquilino tenha optado por caução, é necessário ver todos os procedimentos da utilização e devolução do valor da caução. Se o inquilino precisar pagar alguns débitos após a vistoria de saída, o proprietário poderá utilizar o valor da caução para realizar esse pagamento.
Caso a garantia seja o seguro fiança, o inquilino deverá solicitar para que, após a rescisão, seja cancelado o seguro. Além disso, algumas opções de seguro cobrem reparos e é possível acioná-lo para arrumar possíveis danos causados no imóvel e diminuir as dívidas finais da vistoria.
Documentação
Em seguida, é comum solicitar alguns documentos para a finalização da locação do imóvel. Esses incluem comprovantes de quitação dos encargos do imóvel, como das contas de água, luz, gás, condomínio, entre outros.
O dono do imóvel também pode exigir a apresentação de documentos de identificação. Contudo, caso já tenha registrado no contrato de aluguel, não precisará necessariamente apresentá-los novamente.
Desocupação
Primeiramente, é comum que o inquilino tenha um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. Contudo, caso haja algum problema, ele pode ser despejado sem aviso prévio.
Antes da desocupação, é necessário realizar a vistoria de saída. Depois disso, o inquilino poderá entregar as chaves do imóvel. A entrega da chave é um processo importante, pois a partir desse momento, o inquilino não estará mais responsável pelas cobranças do imóvel, como água, luz, IPTU, etc.
Não precisa haver complicação na hora de rescindir um contrato de aluguel! Mas caso ainda tenha dúvidas, a Mellro sugere que você busque um profissional advogado especialista em assuntos imobiliários. Ele poderá analisar melhor as ocorrências e orientar de acordo.
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Olá boa noite. Tudo bem?
Gente, estou com uma super dúvida e preciso muito da ajuda de vocês.
Bem, tenho um contrato de aluguel residencial de 30 meses, com caução de meses. Porém, estou com 14 meses no imóvel e desejo rescindir o contrato.
O responsável pela imobiliária tinha me enviado um cálculo, onde ele pega esse 2 meses de aluguel e desconta no valor da rescisão, sendo o proporcional + aluguel do mês.
Hoje, o proprietário do imóvel entrou diretamente em contato comigo, informando que o cálculo tinha sido feito errado, e que o caução é para ser usado para reparos no apto no prédio, manutenção e limpeza, ou seja, segundo ele eu tenho que pagar o aluguel e a multa rescisória.
Já consultei um advogado, mandei o contrato e o mesmo disse que isso não precoce.
O que vocês me dizem? Podem me ajudar?
Vou passar meu contato 85 996373485
Aguardo!
Desde já agradeço.
Nádia
Olá Nádia!
A gente reforça a fala do seu advogado. Ele está certo ao dizer que não procede isso da caução ser somente para reparos. Muito pelo contrário. A caução serve principalmente para atrasos no aluguel, mas também pode ser usada caso você danifique o imóvel.
A imobiliária te orientou corretamente também. Segue conversando com ela.
Inclusive, você tem direito em receber reembolso dos valores de despesas extraordinárias de condomínio. Sabe aqueles valores de fundo de reserva, melhorias na estrutura do prédio, essas coisas. Tudo isso, quem paga é o dono do imóvel.
E se você pagar o aluguel e a multa rescisória, e o imóvel estiver em bom estado, o dono tem que devolver as cauções.
Espero ter te ajudado e fica tranquila. É só seguir a orientação do teu advogado e da tua imobiliária.
Boa tarde tenho um imóvel alugado.faz 10 meses. Fui remetida do meu serviço e preciso voltar para meu imóvel. Faz 12 meses em novembro se eu pedir a casa no mês 11 pagarei a multa.no contrato fala que com 12 meses mbas as partes pode desistir..minha duvida e se eu pedir com 11 meses pago multa.e o inquilino tem direito da devolucao do calção? E ele nao paga os meses de setembro outubro?
Oi Francisca!
Você é obrigada por lei a respeitar o tempo do contrato, então você só vai poder rescindir o contrato quando acabar os 12 meses. Depois disso você pode informar seu inquilino de que não vai continuar com a locação e aí sim vai poder ocupar o seu imóvel. O caução é devolvido inteiramente ou usado para pagar os últimos meses, isso pode ser combinado entre vocês. Você só pode mexer no caução se tiver algum problema no imóvel ou algum atraso de aluguel.
Espero ter ajudado, mas se não ajudei é melhor procurar um advogado de direito imobiliário pra te orientar melhor.