Contrato de aluguel com o proprietário

O contrato de aluguel direto com o proprietário pode ser bem mais simples do que os contratos encontrados em imobiliárias. Dependendo do lugar que emite o contrato, o texto fica tão difícil de compreender que a gente passa direto para as partes principais e nem lê tudo. Desde já, a gente se depara com várias coisas que concordou sem saber, mas descobre só quando surge um problema.

Então, vou explicar para você o que você vai encontrar em cada item e o que geralmente aparece nos contratos. Os contratos podem variar bastante, mas sempre que tiver dúvidas, sempre procure o que a Lei do inquilinato determina.

Aqui na Mellro, nós criamos um contrato sem muito “juridiquês”, bem mais prático para compreender e com o mesmo valor legal. Para você ter uma ideia, vamos listar os 12 pontos fundamentais que você precisa ter no seu contrato:

1 – Do Objeto:

Basicamente, essa cláusula é para definir sobre o que é o contrato, que no nosso caso é um aluguel residencial, podendo ser uma casa, um apartamento, kitnete ou somente imóvel mesmo. Você vai encontrar aqui o endereço do imóvel, a metragem quadrada aproximada, e no caso de apartamentos, se contem vaga de garagem e quantas vagas possui.

É aqui que fala sobre o uso do imóvel, se é somente para uso residencial, se pode sublocar ou não. No caso de não permitir a sublocação, significa que o inquilino não pode alugar o imóvel para outra pessoa enquanto viaja, por exemplo.

Também aparece nessa parte que o dono do imóvel se declara dono legítimo (ou seja, a escritura do imóvel está realmente no nome dele) e que o imóvel não corre o risco de ser tomado por algum banco ou envolvido em alguma negociação que prejudique o aluguel.

2 – Prazo de locação:

Esse é um item muito importante. Como estamos falando de aluguel de longo prazo aqui, o contrato precisa ter mais de 3 meses até quantos meses ambos quiserem. Os prazos mais comuns são de 12 meses, 24 meses ou 30 meses. Isso significa que o aluguel só vai durar esse tempo? Não.

Então, se o inquilino quiser continuar no imóvel depois desse prazo, prorroga-se automaticamente o contrato, sem data para encerrar. A escolha do prazo é muito importante, pois a lei se aplica de forma diferente dependendo do prazo.

Conforme a Lei do Inquilinato, no artigo 46 e 47, fala sobre o que ocorre caso o contrato seja inferior a 30 meses e quando é de 30 meses ou mais. Veja mais sobre o por quê dos contratos geralmente serem de 30 meses: saiba mais.

Vou dar um exemplo: quando o contrato tem o prazo de menos de 30 meses, o dono do imóvel só pode pedir a desocupação do imóvel se apresentar justificativas comprovadas e de acordo com os casos citados no artigo 47, da lei do inquilinato. Quando o contrato tem o prazo de 30 meses ou mais, o dono tem o direto de pedir a desocupação do imóvel sem precisar justificativa, a qualquer momento.

Em ambos os casos sempre deve-se respeitar a situação de multa e acordos que estiverem no contrato.

3 – Aluguel e forma de pagamento:

Você vai encontrar aqui o valor do aluguel que vai ser pago, qual o dia do pagamento mensalmente, qual a multa, os juros e a correção monetária que vão ser aplicados caso haja atraso no pagamento. E ainda temos a definição do reajuste do valor do aluguel, que normalmente é realizado a cada 12 meses a partir da data de início do contrato e com base no IGP-M (geralmente é usado ele como referência no setor imobiliário).

4 – Encargos:

Define quem vai pagar as outras taxas, que são: o condomínio, o IPTU, luz, água, telefone, internet e esgoto. Isso depende da negociação. E precisa estar no contrato. No Código Tributário Nacional, o responsável pelo pagamento de taxas como o IPTU é o dono do imóvel, bem como o pagamento do condomínio. No entanto, a Lei do inquilinato permite que cada dono e morador defina o que é melhor fazer e colocar a decisão de quem vai pagar essas taxas no contrato.  Aqui se coloca também o valor do IPTU e a taxa de condomínio no momento do contrato, lembrando sempre que as taxas podem oscilar, então é somente um valor base. Veja mais sobre os detalhes de quem paga o IPTU: saiba mais.

5 – Rescisão:

Esse é também um dos pontos mais importantes em um contrato de aluguel com o proprietário, porque a gente recorre à ele só quando dá problemas. E para que não haja problemas maiores, essa cláusula vem para decidir como tudo acaba. Essa cláusula varia muito, mas pode conter informações sobre o direito do dono de encerrar o contrato em caso de atrasos nos pagamentos. Ou ainda sobre fazer algo diferente do que foi decidido no contrato.

Você sabe como funciona a rescisão de um contrato de aluguel? Leia esse artigo >> 

6 – Entrega e devolução do imóvel:

Essa é a cláusula que o morador deve prestar muita atenção em um contrato de aluguel com o proprietário. Ela mostra quando as chaves vão ser entregue. Por exemplo: é possível definir que as chaves só serão entregues ao novo morador depois do pagamento do 1º aluguel e da garantia, caso seja caução.

Trata também sobre as condições do imóvel no inicio da locação, o prazo para o morador contestar a vistoria e, em alguns contratos, um prazo para que o dono faça os reparos necessários conforme o que foi acordado. E, claro, define as condições da devolução do imóvel.

7 – Benfeitorias e construções:

Define quem fica responsável por alguma reforma e mudanças no imóvel. O dono do imóvel deve saber de todas as reformas. Bem como quem paga as benfeitorias dependendo do tipo.

Geralmente, questões estruturais como reformas no encanamento, parte elétrica e tudo o que é feito de forma a melhorar a estrutura do imóvel e que não pode ser levado embora pelo morador fica a cargo do dono promover, realizar ou reembolsar o morador.

Já mudanças como pintura ou problemas decorrentes do uso ou mau uso ficam a cargo do morador. É importante definir tudo ao longo do aluguel, conforme as necessidades aparecerem.

8 – Direito de preferência:

Garante o direito do morador de comprar o imóvel, caso o dono resolva vender. Contudo, o dono deve primeiro comunicar ao morador sobre a venda do imóvel. Além disso, o morador tem até 30 dias para responder se vai comprar ou não.

9 – Obrigação das partes:

Essa também é uma cláusula que tem muitas variações. No caso de contrato de aluguel com o proprietário, pode ser usado como base os artigos 22 e 23, da Lei do Inquilinato. Depende muito do contrato e dos acordos entre o inquilino e o dono. Basicamente vai dizer quais são as obrigações do dono e quais são as obrigações do inquilino. Entre os exemplos que há no contrato que oferecemos, temos:

Obrigação do morador:
“Cumprir com todas as exigências dos poderes públicos, bem como, no caso de unidades locadas que façam parte de um condomínio, cumprir e respeitar o Regulamento Interno e a Convenção Condominial.”

Obrigação do dono:
“Restituir ao MORADOR as eventuais despesas extraordinárias de condomínio que foram pagas por ele. “

Veja mais obrigações do dono do imóvel e do morador.

10 – Penalidades:

Caso o inquilino ou o dono não sigam o contrato, não cumpram o que foi definido, essa cláusula vai definir a multa pelo não cumprimento do contrato. Bem como, em caso de rescisão antes do prazo, qual a multa a ser paga.

11 – Garantias:

Mais uma cláusula importante do contrato que define qual vai ser a garantia usada. Hoje as partes podem usar como garantia o fiador, caução e seguro-fiança. Lembrando que na garantia de caução, o limite por lei é de até 3 vezes o valor do aluguel. E também não se pode ter mais de um tipo de garantia.

 

12 – Do foro:

E para finalizar, ao entrar com uma ação, um juiz irá mediar a relação. Só é possível realizar isso na cidade definida nessa cláusula. Geralmente se escolhe o foro da cidade onde fica o imóvel alugado.

Quando buscamos um aluguel direto com o dono, um dos grandes motivos é diminuir a burocracia. O contrato de aluguel com o proprietário, bem definido e com cláusulas claras só contribui para melhorar essa experiência.

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