Por Liara Nadolny Existem algumas situações em que o dono pode pedir o encerramento do contrato de aluguel. Dependendo do prazo do contrato, este direito pode se aplicar ou não. Seja como for, às vezes essa situação pode causar muitas dúvidas. Então, veja quais são os direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel. Neste conteúdo, vamos passar pelos seguintes tópicos:

• Quando o locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato?
• Quando o dono da casa pede o imóvel?
• Então, o locador pode rescindir o contrato antes do prazo?
• O que acontece quando o locador quebra o contrato?
• Quando o inquilino não pode ser despejado?

Porém, antes de mais nada, você pode conferir todos os motivos que levam o dono a encerrar o contrato de aluguel e o que a lei do inquilinato define clicando aqui. 

Quais os direitos do inquilino quando o locador pode pedir o imóvel antes do término do contrato?

Em resumo, o dono só pode pedir o imóvel de volta depois que o contrato de aluguel acabar. Isso, é claro, quando o contrato é de prazo determinado. Essa regra está inclusa na Lei do Inquilinato.  Geralmente, os contratos de aluguel são de prazo determinado. Ou seja, o tempo de duração do aluguel é o que está escrito no contrato. Por exemplo: um aluguel que dura 24 meses, ou 30 meses. Assim, se o inquilino está morando no imóvel dentro desse período, o contrato é de prazo determinado. Agora, tem casos em que o inquilino fica até o final do prazo e continua morando. Então, o contrato torna-se de prazo indeterminado. Isso porque se o dono não pedir o imóvel, o contrato se renova automaticamente. Assim, o mesmo contrato passou a ser de prazo indeterminado. Mas é importante entender que existem várias situações específicas em que o dono pode pedir o imóvel de volta. De modo geral, quando ele está precisando daquele espaço para outro fim. Então, nesses casos, a Lei permite que o proprietário receba de volta o imóvel.  Vamos explicar cada uma dessas situações abaixo. Além, é claro, de falar sobre os direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel. Confira com a gente!

Quais os direitos do inquilino quando o dono da casa pede o imóvel?

Como a gente comentou antes, tem algumas situações em que o dono da casa pede o imóvel. Pode ser por inadimplência do morador, por alguma quebra de contrato, e por aí vai. Nesses casos, a Lei permite que o dono peça o imóvel mesmo se o contrato for por tempo determinado.   Os principais casos de quando o dono da casa ou apartamento pede o imóvel são:

• Inadimplência do morador: A situação mais comum é quando o inquilino vira inadimplente. Isso quer dizer que o morador não está pagando a mensalidade do aluguel. Então, nesse caso, o dono pode pedir o imóvel de volta. O mesmo vale tanto para casas quanto para apartamentos. Vale lembrar que, além da mensalidade, estão inclusos aqui os valores de condomínio, IPTU, etc. 
• Quebra de contrato: Outro caso bastante comum é quando o morador quebra alguma cláusula do contrato. Quando isso acontece, o dono pode pedir o imóvel de volta imediatamente. Por exemplo, se o inquilino resolver sublocar o imóvel sem que o contrato permita isso. Essa é uma situação muito fácil de acontecer.
• Uso indevido do imóvel: Também existe a possibilidade de pedir o imóvel de volta quando o inquilino não usa o imóvel do jeito certo. Por exemplo, quando ele usa a casa ou apartamento para fins comerciais, e não residenciais. 

Independente disso, o proprietário pode entrar em acordo com o inquilino. Se ambos concordarem, a saída do imóvel poderá ocorrer antes de terminar o prazo do contrato. 

Então, o locador pode rescindir o contrato antes do prazo?

    Sim! Existem casos específicos em que a Lei do Inquilinato permite ao locador rescindir o contrato antes do prazo. Como quando o morador deixa de pagar, ou quando ele quebra alguma cláusula do contrato de aluguel.     Então, nesses casos, não importa se o aluguel é por tempo determinado ou não. O dono pode pedir imediatamente de volta a casa ou apartamento. 

O que acontece quando o locador quebra o contrato?

    Não é muito comum, mas pode acontecer de o proprietário quebrar alguma cláusula do contrato de aluguel. Então, nesse caso, ele fica impedido de receber o imóvel de volta até o contrato acabar.     Porém, o que acontece quando o locador quebra o contrato é que o morador tem a opção de devolver o imóvel. Ele vai ter que pagar a multa proporcional ao restante do contrato. Mas esse caso é bem raro de acontecer. 

E quando o proprietário quiser vender o imóvel?

    Outra dúvida comum é sobre quando o proprietário quer vender o imóvel. Acontece muito do dono colocar a casa ou apartamento para vender quando o aluguel ainda está em andamento.      Mas existe uma regra importante. Basicamente o dono precisa oferecer a compra do imóvel para o inquilino primeiro. Se ele não tiver interesse em comprar, aí sim o imóvel pode ser oferecido para o público geral.     Caso o imóvel seja vendido para outra pessoa, o novo proprietário deve pedir o imóvel em até 90 dias após a compra. Se o fizer, o morador tem 30 dias para sair da casa ou apartamento, contados a partir do aviso. E se não o fizer, o contrato de aluguel continua valendo.

Quais são os direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel?

    Afinal, o morador tem algum direito nessa situação? A resposta é sim! Mesmo quando o dono é autorizado a pedir o imóvel de volta, ainda existem algumas regras a seguir. Então, vamos explicar os direitos do inquilino quando o proprietário pede o imóvel. Como aviso prévio, adiamento de despejo, entre outros. Confira como funciona cada um!

1 – Aviso prévio para garantir os direitos do inquilino

Seja pelo motivo que for, quando o dono tem interesse em pedir o imóvel, ele deve avisar o morador com antecedência. Dessa forma, o inquilino tem o direito de no mínimo 30 dias para poder sair totalmente do local.  Porém, caso ele não possua nenhum tipo de garantia, o prazo pode reduzir para apenas 15 dias. Além disso, caso o inquilino e o proprietário entrem em um acordo, o prazo pode ser maior.

Qual o prazo para entrar com ação de despejo?

    Caso o morador atrase o pagamento e o contrato não tenha garantia de aluguel, o prazo para entrar com ação de despejo é a partir do primeiro dia de atraso. Ou seja, se o aluguel vence no dia 15, a partir do dia 16 o dono já pode entrar com o pedido de despejo. Porém, o despejo não acontece tão rápido assim e é comum que se espere um pouco mais para entrar com o pedido.     Agora, a partir do momento em que o juiz emite a ordem de despejo, o morador tem de 15 a 30 dias para sair do imóvel. Esse prazo pode ser negociado entre as partes e o inquilino tem medidas que podem ser tomadas até que a sentença seja dada. Mas vale lembrar que o despejo é usado como uma última solução pelos responsáveis de imóvel.

Como é uma ordem de despejo?

    A ordem de despejo é geralmente a última medida tomada pelo proprietário. Antes, recomenda-se tentar dialogar com o morador. Porém, quando isso não funciona, vem o despejo.     Essa ordem deve ser feita com a ajuda de um advogado. Assim, ele vai auxiliar a juntar as provas e montar o aviso para que o morador se prepare para sair.      Depois que a ordem for entregue, o morador pode quitar a dívida e reverter o despejo. Mas se isso não acontecer, ele tem que desocupar o imóvel dentro do prazo de até 30 dias.

2 – Apresentar defesa

Se o morador pagou o aluguel e mesmo assim tenha sido despejado, ele tem o direito de se defender. Existe um prazo de até 15 dias depois do aviso prévio para que o inquilino junte as provas e apresente.     Essa regra também vale para quando o dono diz que houve alguma quebra no contrato. Em síntese, o mais indicado nesses casos é procurar um advogado para melhor orientação.

3 – Emendar a mora ou reverter a ação

Caso o inquilino esteja com aluguéis em atraso, geralmente ele tem até 15 dias para resolver a situação. A partir do aviso de despejo, o inquilino pode decidir pagar o que é devido, com juros, multa, honorários de advogado e outros. Isso vai permitir ao inquilino permanecer no imóvel e procurar manter tudo em dia. Para saber mais sobre esse assunto, leia o artigo 62, II, da Lei do inquilinato.

4 – Adiamento do despejo em caso de falecimento

A Lei do Inquilinato fala sobre o caso de falecer o companheiro, pais, filhos ou irmãos de qualquer pessoa que esteja morando no imóvel. Basicamente, o proprietário não pode despejar os moradores em até 30 dias depois da data do falecimento.     Isso está explicado no Artigo 65 da Lei do inquilinato.

5 – Reembolso por melhorias

Em síntese, existem três tipos de melhorias que podem ser feitas no imóvel. Porém, somente duas delas podem ser feitas com direito a reembolso do proprietário. Isto é, se o contrato não pedir o reembolso. São os reparos necessários e os reparos úteis.

Reparos necessários

Os reparos necessários são todos aqueles que mantêm a condição de uso do imóvel. Ou seja, os considerados urgentes ou de extrema necessidade.  Por exemplo: reparos estruturais, elétricos, hidráulicos etc. Por isso, esse tipo de reparo não precisa de aprovação do dono, pois ameaça a moradia.

Reparos úteis

Os reparos úteis são aqueles que permitem um melhor uso do imóvel. Assim, esse tipo de reparo precisa da autorização do dono. Então, são exemplos: fechar uma sacada, construir uma garagem ou instalar grades nas janelas. Dessa forma, o dono poderá reembolsar apenas os reparos necessários e os reparos úteis autorizados. Assim, quando ele pede o imóvel, é possível pagar esses valores ao inquilino. Ou ainda, pode abater dos débitos existentes do inquilino.  Porém, as normas definidas no contrato de aluguel devem ser verificadas. Até porque o contrato pode já determinar se haverá reembolso ou não.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

    Há alguns casos em que o inquilino fica protegido pela Lei do Inquilinato do despejo. Nessas situações, o proprietário fica proibido de emitir a ordem de despejo ou de pedir o imóvel de volta. Afinal, quando o inquilino não pode ser despejado?     Primeiramente, existem as situações extremas. Como a pandemia do Covid-19, que mudou completamente todas as dinâmicas de aluguel. Em casos como esse, é comum que o Senado aprove algum tipo de suspensão para proteger os inquilinos.     Mas também existem outros casos mais comuns. Se o morador não descumprir nenhuma parte do contrato, por exemplo, não há motivo para o despejo. Outro caso comum, como comentamos acima, é quando algum parente do inquilino morre.      Além disso, o despejo pode ser revertido quando a ordem que o dono apresentou não for legal. Isso porque o inquilino pode recorrer contra o despejo. Se ele ganhar, não poderá sair do imóvel e ainda pode receber de volta a caução que pagou no começo do contrato, se for o caso.

E se o proprietário não usar o imóvel como informou?

Quando o dono pede o imóvel antes do prazo, é obrigatório declarar para o que ele vai usar o espaço. Como para morar por conta própria ou entregar para algum parente que esteja precisando.  Dessa maneira, ele não poderá usar o imóvel de forma diferente da que ele informou. Caso isso aconteça, o morador poderá entrar com um pedido de indenização. Isso se chama indenização por despejo com motivo inadequado. Então, depois de todos estes pontos, fica claro que o inquilino tem direitos quando o proprietário pede o imóvel. Apesar disso, a Mell.ro entende que cada caso é um caso. Por isso, aconselhamos consultar um advogado especialista para avaliar a situação e dar melhores orientações. Gostou deste conteúdo? Então fique por dentro das nossas redes sociais para não perder nada! E se ficou com alguma dúvida, deixe nos comentários que vamos te ajudar!

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